Penilaian Properti merupakan suatu proses penentuan nilai, baik nilai pasar, nilai investasi, nilai asuransi atau jenis nilai lainnya, dari suatu properti pada suatu tanggal penilaian tertentu. Penentuan nilai suatu properti menurut American Institute of Real Estate Appraiser (1987:63) dan Eckert et al. (1991:151) dapat dilakukan melalui tiga pendekatan, yaitu pendekatan perbandingan data pasar (market data comparison approach), pendekatan biaya (cost approach) dan pendekatan pendapatan (income capitalization approach).
Dalam kaitannya dengan penginventarisasian dan penilaian tanah-tanah dan bangunan yang berdiri di atasnya ini akan digunakan tiga pendekatan, yaitu pendekatan perbandingan data pasar, pendekatan biaya dan pendekatan pendapatan.
Penilaian terhadap property (penilaian property) lazimnya dilakukan dengan menggunakan pendekatan perbandingan untuk mengetahui nilai property yang representatif atau mencerminkan kondisi nilai pasar (market value). Dalam analisis perbandingan ini nilai property suatu objek ditentukan oleh nilai property dari objek-objek pembanding yang terdapat pada lokasi yang berdekatan (neighborhood), mempunyai karateristik fisik dan kegunaan yang sama serta mempunyai tanggal transaksi yang tidak berbeda jauh dengan tanggal penilaian.
 |
| image from pixabay |
Untuk mendapatkan nilai properti dari objek yang dinilai, maka dilakukan penyesuaian terhadap faktor-faktor perbandingan tersebut dengan cara membandingkan objek yang dinilai dengan objek pembanding.
Dalam penilaian maka nilai yang dirujuk selalu nilai pasar, yaitu nilai yang terbentuk dari kekuatan demand dan supply di pasar bebas, tanpa adanya intervensi dari siapapun dalam kondisi pasar yang normal (bukan di tengah resesi ataupun pasar yang booming). Dengan diakomodasikannya IAS 98 maka konsep nilai wajar sebagai pengganti dari nilai perolehan juga digunakan dalam dunia penilaian. Tetapi nilai wajar ini tidak selalu identik dengan nilai pasar.
Pelaksanaan penilaian juga harus mengakomodasikan jenis property yang dinilai. Propperty yang menghasilkan income harus dinilai dengan pendekatan pendapatan, namun pendekatan yang mana? Apakah pendekatapan pendapatan dalam penilaian properti atau penilaian bisnis? Nah inilah yang menarik.
Dalam penilaian properti maka yang dinilai adalah real property, yaitu hak yang sah yang melandasi penguasaan fisik atas tanah tersebut dan semua yang melekat di atas dan dibawah tanah tersebut baik bangunan maupun pohon ataupun konstruksi lain namun tidak termasuk tambang atau mineral yang ada didalam tanah dan udara di atasnya.
Standar Penilaian Indonesia (SPI) 2014 yang mengacu kepada standar internasional (International Valuation Standard/IVS) dalam PPPI 15, Penilaian Properti dengan Bisnis Khusus menjawab pertanyaan tersebut. Properti dengan Bisnis Khusus (PBK)-Trade Related Property (TRP) adalah properti individual seperti hotel, restoran, Stasiun Pengisian Bahan Bakar Umum (SPBU), yang dapat berpindah kepemilikannya dalam keadaan beroperasi.
Properti ini mencakup tidak hanya tanah dan bangunan tetapi juga perabotan dan perlengkapan serta komponen bisnis yang dibentuk oleh aset tak berwujud, termasuk goodwill yang dapat dialihkan. PPPI 15 ini memberikan panduan penilaian PBK sebagai properti yang beroperasi dan alokasi nilai dari PBK ke dalam komponen utamanya. Nah jadi dalam menilai PBK tersebut tehnologi yang digunakan harus penilaian bisnis, bukan penilaian properti kecuali untuk jenis income producing property yang bukan PBK.
Demikian artikel tentang penilaian property, semoga bermanfaat.
Salam
*berbagai sumber
